Regulating Short-term Rentals: A Comparative Study on The Effect of Airbnb on The Housing Sector in Dublin and Istanbul

---

Uzgören G.

TÜBİTAK Projesi, 2023 - 2023

• Proje Türü: TÜBİTAK Projesi
• Başlama Tarihi: Ocak 2023
• Bitiş Tarihi: Temmuz 2023

Proje Özeti

Son on yıldır, bir kısa süreli konaklama platformu olan Airbnb, uluslararası literatürde kent sosyolojisi ve kentsel politika alanlarında sıkça tartışılır bir kavram hâline gelmiştir. Amerika ve Avrupa'da birçok şehirde, Airbnb’nin kentlerde yaygınlaşmasına ve ölçeğinin hızla büyümesine paralel olarak, söz konusu platformların mahalleler, yerel topluluklar, konut piyasası, turizm ve otel endüstrisi üzerindeki olumsuz etkilerine yönelik bilimsel çalışmaların sayısı artmıştır. Söz konusu olumsuz etkilerin en büyük nedeni, platformun kent planlama süreçlerine dâhil edilmemesi ve hukuki düzlemde bir belirsizlik ortamının var olmasıdır. Son beş yıldır ise birçok şehirde, Airbnb’nin özellikle konut piyasasında yarattığı sorunların üstesinden gelebilmek için kısa süreli konaklama platformlarına yönelik düzenlemeler getirilmiştir. Ardından, söz konusu şehirlerde yeni dijital aktörleri şehir planlama ve politika geliştirme süreçlerine dâhil eden kent yönetim/yönetişim modelleri, ulusal programlar ve sivil inisiyatifler ortaya çıkmıştır. Dublin de, Airbnb gibi kısa süreli konaklama platformlarının ticarileşerek ve profesyonelleşerek konut piyasasına zarar vermelerini engellemek üzere yasal ve yönetsel düzenlemeler getiren şehirlerden biridir (bkz. Dublin City Council “Short-term Lettings Regulation”, 2019).[1] Buna karşın, dünyadaki en önemli turizm destinasyonlarından biri olan İstanbul, Airbnb kullanımı açısından da ön plana çıkan şehirlerden biri olmasına rağmen, ne hükümet ne de yerel yönetimler tarafından -kira geliri vergisi dışında- Airbnb’ye yönelik hazırlanan  herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Oysa, İstanbul’da Airbnb kullanımına yönelik yapılan ön araştırmalarda platform kullanımının giderek ticarileştiği ve profesyonelleştiği gözlemlenmiştir. Bunun yanında, Türkiye’de Airbnb üzerine yapılan bilimsel çalışmaların neredeyse tamamı turizm, işletme, finans alanlarında yazılmış, mikro iktisat kuramları ile tüketiciler ve firmalar üzerinden ilerleyen çalışmalardır. Airbnb’nin şehirlerde konut piyasasında ortaya çıkardığı sorunlar üzerine konuyu çok yönlü ele alan herhangi bir çalışma bulunmamaktadır. İstanbul gibi konut sorununun zaten kronikleştiği bir şehirde, Airbnb kullanımının ticarileşmesi ve konutun metalaşması sürecinde oynadığı rolü anlayabilmek için, konunun çok yönlü ve çok aktörlü yapısını kavrayabilecek disiplinler arası bir yaklaşım gerekmektedir. Bu araştırma önerisinin literatürdeki bu boşluğu gidereceği düşünülmektedir.

Çalışmada, bu kuramsal çerçeve kullanılarak, (a) İstanbul ve Dublin’de Airbnb kullanımının konut piyasası üzerindeki etkilerinin ve (b) şehir yönetimindeki farklı paydaşların konutları ve mahalleleri Airbnb'nin artan profesyonelleşmesinden ve ticarileşmesinden korumak üzere belirledikleri düzenlemelerin politik ekonomi yaklaşımla incelenmesi önerilmektedir. Airbnb’nin konut piyasası üzerindeki etkileri; (i) Airbnb’nin Dublin’de kimler tarafından ve ne amaçla kullanıldığı, (ii) Airbnb’nin uzun vadeli kiralanabilir konut stoku üzerindeki etkisi, (iii) Airbnb’nin kiralık konut fiyatları üzerindeki etkisi açısından incelenecektir. Şehir yönetimindeki farklı paydaşların Airbnb’ye yönelik belirledikleri düzenlemeler ise; (i) sürece dâhil olan aktörler, (ii) uygulama araçları, (iii) yöntemleri, (iv) denetim biçimi, (v) başarı düzeyi ve (vi) uygulama-yaptırım açısından karşılaştıkları zorluklar açısından incelenecektir. Araştırmada, tamamlayıcı karma araştırma yöntemi kullanılacaktır. Veri kaynakları olarak ikincil kaynaklar (InsideAırbnb, AirDNA veri tabanlarından, gov.ie: Department of Housing, Local Goverment and Heritage’ın Housing for All Programı’ndan, RTB Araştırma ve Veri Merkezi’nden temin edilen veriler) ve alandan ilgili tarafları temsil eden kişiler ile yapılacak yarı yapılandırılmış görüşme yoluyla toplanacak birincil kaynaklar kullanılacaktır. Birincil veriler, metin analizi ve içerik çözümlemesi gibi niteliksel veri analiz yöntemleriyle incelenecektir.

Yapılan incelemeler sonucunda Dublin ve İstanbul’da Airbnb kullanımının konut piyasası üzerindeki etkileri, kentlerin kendi iç dinamikleri de (nüfus, sosyo-ekonomik, mekânsal, kültürel yapı vb. bileşenleri) göz önünde bulundurularak değerlendirilecektir. Bunun sonucunda, İstanbul için Airbnb kullanımına yönelik kentsel politikalar ve kavramsal planlama önerileri geliştirilecektir. Çalışma alanı olarak İstanbul ve Dublin’in seçilme nedenleri, (i) her iki şehrin de ülkedeki en yüksek Airbnb kullanım oranına sahip olması, (ii) şehirlerin ekonomik kalkınma planlarında kentsel turizm sektörünün önemli bir yer tutuyor olması, (iii) her iki şehrin de ülkedeki en gelişmiş ve en kalabalık şehirler olması, (iv) her iki şehirde de ekonomik olarak karşılanabilir kiralık konut sorunu yaşanıyor olmasıdır.[2] Airbnb gibi platformlar hem sayı hem de ölçek itibari ile küresel bir biçimde tüm dünyaya yayıldığı için bu tür platformların şehir yönetimleri tarafından nasıl ele alındığına dair ampirik çalışmaları “karşılaştırmalı” şekilde yürütmek önemli görülmektedir. Airbnb’nin şehirlerdeki düzenlenmesi ve konut piyasası üzerine etkileri konusunda İstanbul ve yurt dışındaki herhangi bir şehrin karşılaştırmasına ilişkin bilimsel bir çalışma bulunmamaktadır. Bu noktada da araştırmanın literatüre katkı sunacağı ve yurtdışı ile ikili işbirliğine dayanan araştırmaları destekleyeceği düşünülmektedir. Ek olarak, Airbnb, bilgi teknolojilerinin çok hızlı gelişmesinden ötürü ortaya çıkan yasal boşluklardan yararlanarak başarıya ulaşmış platformlardan biridir. Dolayısıyla Airbnb’nin kentsel yaşamda ortaya çıkardığı sorunlar salt ekonomi, hukuk ya da şehircilik gibi tek bir disiplin çerçevesinden kolayca anlaşılamayan veya yorumlanamayan bir olgudur. Bu bağlamda, bu araştırma önerisinin Dublin Şehir Üniversitesi, Beşeri ve Sosyal Bilimler Fakültesi, Hukuk ve Devlet Okulu’nda (Dublin  City University, Faculty of Humanities and Social Sciences, School of Law and Government) siyaset bilimi, konut politikaları, yönetim alanında araştırmalarını sürdüren Dr. Valesca Lima’nın danışmanlığında  disiplinler arası bir yaklaşımla verimli bir şekilde tamamlanacağı düşünülmektedir.